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在英国,如何利用租金偿还令来保护房客的权益?


对于在英国留学工作的人来说,租房子常常是不可避免的一段生活经历。如果您遇到了一个不负责的房东,租住的房子存在各种问题,影响到您的正常生活,您需要知道如何用法律来保护自己的权利。今天我们来跟大家介绍一下在英国如何利用租金偿还令(Rent Repayment Order)来要求房东退还租金。

根据《2016年住房和规划法》(Housing and Planning Act 2016),租金偿还令是由初级裁判庭(First-tier Tribunal)发出的命令,要求违反法律规定的房东偿还一定数额的租金给支付租金的租客或者地方住房管理局。房东最高需支付金额为12个月的租金。

本文将详细介绍租金偿还令的相关规定,包括申请的理由及程序、初级裁判庭的评判标准、获得租金偿还令后可采取的措施等相关问题。

可以基于什么理由申请租金偿还令? 

《2004年住房法》(Housing Act 2004)首先引入了租金偿还令,并规定了租客可以申请租金偿还令的两种情形。第一种是当房东违反了该法案的第72条,即没有获取多人居住房屋许可(Houses in Multiple Occupation Licence)。第二种是房东违反了该法案的第95条,即没有获得该法案第三部分要求的房屋许可。

通过后来的《2016年住房和规划法》,租金偿还令现已扩大到涵盖范围更广的违法行为,包括:

a. 未能遵守《2004年住房法》第30条规定的改进通知(Improvement Notice)。如果认为租客的健康和安全受到威胁,如房屋潮湿、发霉,过热过冷,有辐射、石棉(asbestos)、铅、水污染等等,地方住房管理局可以向房东发出改进通知,要求其进行必要的工作,消除或减少危险;

b. 违反《2004年住房法》第32条规定的禁止令(Prohibition Order)。如果地方住房管理局认为房屋具有可能对人造成人身伤害的严重威胁,比如存在a项中提到的情况,可以颁布禁止令要求房东作出改变,并禁用该房屋;

c. 违反《2016年住房和规划法》第21条规定的限制令(Banning Order)。一般是在房东多次违反法规后,地方住房管理局会向初级裁判庭申请限制令,限制该房东在最少1年内不可以出租任何房屋;

d. 违反1977年《1977年刑法》第6条,使用暴力确保进入房屋;以及

e. 违反《1977年保护免受驱逐法》第1条,非法驱逐或骚扰房屋占用者。

作为租客,应该如何申请租金偿还令? 

在房东违反以上法律规定时,住在相关房屋的租客才可以申请租金偿还令,而且该申请需在房东违反法律规定的12个月内提出。 

租客需要使用RRO1表格,向初级裁判庭申请租金偿还令,申请费为100英镑。如果案件需要进行庭审,租客作为申请人还需要支付200英镑的庭审费用。

一般租客申请租金偿还令所对应的被告为该房屋的房东,如果不明确房东是房屋的房主还是保证租金协议(Rent to rent agreement/Guaranteed rent)中的代理人,租客可以针对其中一方或向双方共同提出租金偿还令的申请。

租客在申请租金偿还令的时候还需要提供其认为房东,也即是被告,违反了哪项法律规定,将其作为申请租金偿还令的依据。具体房东需要遵循的规定在第一段中列出。

地方住房管理局没有法定义务支持租客的租金偿还令申请。但是,地方住房管理局可能会考虑制定并实施统一的政策,规定在什么情况下将起诉可能违反法律规定的房东,以及在什么情况下申请租金偿还令。

法庭将如何判断是否准予租金偿还令的申请? 

判断房东是否违反了某项法律规定将以刑事证据标准(criminal standard of proof)为准。也就是说,初级裁判庭必须在排除合理怀疑的情况下(satisfied beyond reasonable doubt),认为房东已经违反了该法律规定,或者房东已经被法庭宣判其违反了申请租金偿还令所涉及的法律规定。 

如果房东已经被宣判违反了申请租金偿还令所涉及的法律规定,初级裁判庭必须下令房东偿还最高数额的租金,即12个月的租金。

如果房东没有被宣判违反了申请租金偿还令所涉及的法律规定,在决定是否准予租金偿还令申请的时候,初级裁判庭将结合事实情况,考虑以下因素:

a.  房东的行为;

b.  房东的经济状况;以及

c.  房东是否在任何时候曾被宣判违法相关法律规定或因违法相关规定受到经济处罚。

初级裁判庭在判断是否准予租金偿还令的时候,也将考虑租客的行为,并根据租客得到的其它住房福利而减少准予租金偿还令中的金额。

值得注意的是,与普通民事案件不同,初级裁判庭和高等裁判庭(地政厅)(Upper Tribunal (Lands Chamber))的规则均规定各方当事人需要支付自己的费用,称为“无费用转移”(no costs shifting)。裁判庭的规则允许裁判庭在一方当事人作出不合理行为的情况下要求该方支付费用。

获得租金偿还令后,房东拒不偿还应该怎么办? 

首先,在得到初级裁判庭或高等裁判庭(地政厅)的准许后,房东可以向高等裁判庭(地政厅)申请上诉租金偿还令。如果房东上诉成功,租金偿还令可能被取消、失去执行力。

对于租金偿还令的申请人来说,在得到法庭准予后,如果房东拒不偿还,租客可以将案件提交到县法院(county court),通过正常的法律程序来追回债务。必要时,租客可以向县法院申请,要求法警来执行命令、追回租金。

结语 

无论是对于房东还是租客,租金偿还令都是值得关注的。租客在申请租金偿还令之前,需要仔细考虑,房东是否在排除合理怀疑的情况下违反了法律规定。

无论是前期分析,填写、递交申请表,参加庭审,或执行租金偿还令,申请人都将得益于一个专业的律师的建议和帮助。

(本文由中伦伦敦办公室提供,仅代表作者本人观点)


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