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亲历|德国房东想涨租得房客同意?签个合同可能就是一辈子


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在国内聊天,十句话之内必定会扯到“房子”这个话题上。而德国的房地产开发不比国内那般如火如荼,三天两头地冒出新楼盘。难道德国的房子够住了?并不!

《今日华闻》曾经报道过,德国紧需百万套新公寓楼来缓解住房紧缺的压力。可是去年全德仅批准开建了约1.5万个楼盘,比前年少了41%。另一方面,政府操持的社会福利房的总量一直在减少,这一趋势已经持续了20年。柏林洪堡大学的一项调研显示,如果资金投入保持现有水平,还需要185年才能解决大中城市的住房短缺问题!

参照德国银行在今年初对德国几大重要城市的房价做出的调研,慕尼黑在近日的新闻中被瑞银列为欧洲房市泡沫之最可谓是实至名归。Empirica研究所给出的数据显示,2018年第一季度,慕尼黑一套面积为80平方米的公寓,平均销售总价为66.9万欧元。2011年至2017年的增幅约为93%。

既然买不起,就只能租了。扎心的是,据德媒《焦点在线》报道,每十一个租户中只有一个能拿出首付买得起房,其余那10个很可能得当一辈子房客,许多德国人连成为房奴的机会都没有。

要想踏入买房的门槛,必须存够房款的30%才行。而且随着房价的节节攀升,银行不断上涨的存款要求以及房产交易税的增加,这个门槛还在不断提高。照此下去,买得起房的德国人只会越来越少。特别是年轻人,外国移民以及低收入家庭,这些群体买房的希望就更加渺茫了。

与过去相比,拥有自住房的人口比例从49%下跌到了33%,这一数据也印证了德国买房难的现实。

那么在德国租房到底省不省心?政策法规真的如传说中那样向租户倾斜吗?在德国租房会遇到哪些奇葩的事儿?咱们一一来看。                          

租房排队像求职,抢房还得用智慧

德国的大中城市人口多,房源自然要比乡镇的丰富些。可是一旦有个不错的公寓上架,背后就有几百上千双眼睛盯着,晚一步行动就得后悔死。所以找房的时候得尽量广撒网,跟海投简历一样。而且光给中介或房东发一封预约看房的邮件还不行,电话也得打得勤,这样更显得真诚和恳切。

德国的租房程序可谓是有板有眼的正规。在得到看房的预约许可之后,就得带上最佳的状态和带齐以下文件,准时出现在看房的“考场”——不仅是租户对房子的考察,更是房东对租户的考量。

·租房申请表

·身份证件,外国人需提供居留签证或居留卡

·收入证明(最近三个月的工资单)

·前任房东的证明信,确认没有拖欠过房租

·个人信誉评估(Schufa)

这最后一项个人信誉评估,是对德国人信用偿还能力的评估。手中的银行卡、信用卡、租赁合同、手机合同、网购、按揭付款、贷款和担保方面的支付行为统统会和个人信誉评估挂钩。可以说只要有一点投机取巧的赖账行为,个人信誉评估的分数就会很难看,看房后就直接首轮出局了。

即使看房时一切满意连定金都带上了,也不能当场拍板签合同,后头还排着一堆人等着看房呢。房客作为被挑选的一方,没有做决定的主动权。为了能打动房东,必须得像求职面试时那样,使出浑身解数营销自己。看房的时候做到体体面面,就差把“我是个好房客”刻在脑门上了,回去后还得给房东写陈情书,把自己描绘成一个爱干净不吵闹无不良嗜好的佛系房客,最好再来几张生活照,分享点有趣的个人经历加深印象。

 我个人在租房的时候还动用了一点小聪明。为了打败和我同为候选的另一家人,我在给房东的信上主动提出要一次性提前缴清半年的房租,以示恳切。虽然有点打“利益”的擦边球,但好在房东吃这套。直肚肠的德国竞争对手怎么斗得过咱这心机。                        

法律保护租客利益,一辈子租房有保障

经过了选房看房的披荆斩棘,签了合同交了钥匙——特别是由德国租房协会复核认可的合同——租客就稳了。除非提前声明是短租,否则大部分租房合同是无限期的,也就是说,理论上能住一辈子不被房东赶出去。房东要赶人走,必须提前三个月通知,还得给出充分的理由,且经由房客同意才能执行,否则就只能走打官司上法庭这条费时费力费钱的路。

德国的租房条例向租客倾斜这不假。如果房客两个月不交租,房东才有权上门赶人。但是真正按规定执行起来,以前通常要花半年到1年时间不等才能把人“请出去”。2013年法规经过修改,才加速了这一过程。

2018年德国房租按住房面积统计,均值为7.5欧/平米

涨租是租客最头疼的一个词之一。在德国,涨租受到了租户条例的明确限制。房东不能无根据地提出涨租要求,需通过正式信件陈述理由,如外墙整修、屋顶修复等工程。然后至少给出两到三个月的时间让租户考虑和确认,如若涨租的理由于事实不符,租户有权反驳,双方法庭上见。理论上在三年内最高只能涨租20%,很多城市限制在15%。

虽然租客的利益受到保护,但是房东有权在签合同时加进一些“house rule”即住户条例:例如设定每晚的10点至早上6点为“安静时间”,在此期间不能发出打扰邻居的声音;自行车不能堆在公共走道必须移到后院等等,对租户可能存在的不良习性进行制衡。

租房自己买厨房,搬家厨房也带走

说到德国租房的奇葩之处,莫过于“买厨房”这项。在别的国家租房住最多就是置办家具,买床买沙发买家电,到了德国这儿,整个厨房都得自己花钱买。

很多房源里其他的房间包括浴室都是装修过的,就厨房是个毛坯房,只留了管道和电路,得自己买来找人装。按照德国的办事效率,起码得吃上十天半个月的外卖。然而即使厨房完好无缺,一应俱全,也得从上一任房客那里花钱给买下来。不为什么,上一任房客也是自己花钱买的,让后继者承担这个花销理所应当。

如果价格谈不拢,或者对这个厨房有感情,又或者下一任房客自己带了厨房过来,搬家时前任房客就得把整个厨房拆下来带到新家去,橱柜、水槽、炉子、案台一样不拉下,这么劳师动众的折腾法儿德国人倒是习以为常。

难道德国的房东不需要给房客安个厨房就能合法出租吗?答对了!按规定,德国的房东只需要负责卫生间浴室的装修,没有义务安置厨房。

其实只要联系德国人的租房习惯和习性,这一点就不难理解了。首先是价格,一套厨房如果配置齐全,起码得3000欧起步,这笔花费势必会算在房租里,让租金变得不那么可爱。其次德国人挑剔,特别是厨房,得用着顺手合心意。对于厨房的风格样式还有厨电品牌都有着自己的执念,所以房东才不会多事,给自己找麻烦呢。再次,德国人租房时间久,一住好几年不会轻易搬家,所以给自己买个厨房也说得过去。

当然也不是所有的德国人都对厨房有感情,这里还有个朋友那儿听来的插曲:朋友家天花板漏水,一问,原来是楼上的住户家里来了客人,帮忙洗碗,没想到厨房那儿是个根本没接下水管的“假水槽”,水哗啦啦地有多少流多少地全漏下来了。那么问题来了,这么多年那户人家是怎么洗碗的?答:全挪到卫生间洗。厨房是房东的免责区,这次的事故也得那家人自己担着了。

看完德国租房的这些事儿,不知道是否满足了你对这个“租房大国”的好奇心,欢迎留言分享。

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tianjicao_gmail_com: 漂泊在外,最牵挂就是父母了,愿每个家庭安好! 查看原文 05月27日 10:12
Education House: 文章内容不全面,不符合实际内容,在没有了解实际情况下希望律师不要随便给出评论。谢谢,希望作者可以对内容进行修改或者删除。。不全面的调查编写译文会对当事人的生活造成很大的压力和创伤。 查看原文 05月19日 09:24
arachni_email_gr: 1"'`-- 查看原文 01月11日 08:59
褚泉山: 给力 查看原文 10月12日 00:28
Quanshan Chu: 住哪呀,英村没地方了 查看原文 09月27日 17:57
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