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对不起,我要去英国买地建房了


不少居住在城市的白领都希望在郊区拥有一套属于自己的度假小屋,在周末或是假期时能带上家人小住一阵是一件多么惬意的事。再加上近来英国房价居高不下,而且市面上的房产也无法满足各类购房者的需求,能设计建造一套符合自身居住需求的房屋成为不少人的追求。由于英国对于买房买地人的身份没有限制,一些华人也开始对这样的买地建房产生了兴趣。如何找到合适的地皮建房?买地需要进行哪些调查?买地需要缴纳哪些费用?作者以自己的亲身经历向你娓娓道来。


作为一个中国人,带着天生对房子的热爱,移居英国后的第一件事,自然就是买房子。由于不愿意在通勤上花太多时间,我和先生都一致同意挑选离公司较近的地段居住。最后在东二区一处新建的公寓楼购置了我们在伦敦的第一个家。

这是一间没有花园的高层公寓,我只好在阳台上摆弄花花草草和西红柿。国内的朋友一问我,都是“你家花园有多大?”仿佛在英国生活的人都应该住花园洋房。每次回德国,在公婆或小姑子自己修建的花园里烧烤或喝下午茶,我都无比羡慕;尤其看到小姑子的小小女儿在花园里骑车玩耍,我就感叹“要是以后我们的孩子,也有一片自由活动的地方,就太好了。”

在又一次这样的感叹后,我先生突然闷声不响地发给我一张图片,那是一块绿油油的草地,里面有几颗很大的苹果树。图边标注着“Roydon Lodge for sale”。见我还在发呆,他甩过来一句“你不是一直想要一个自己的花园吗?去看看吧,我们可以自己建花园和度假小屋。”

还没有被幸福冲昏头脑的我,立刻和中介打电话,了解情况。Roydon位于伦敦和剑桥之间,属于Epping Forest Council管辖。该片区域处在伦敦外围的Green Belt,所以当地政府对地的使用有所限制。

我无比崇拜地问先生是从哪个渠道获得卖地信息的?因为根据我自认为很充足的买房经验,出售地块的信息并不是很容易获得。先生说因为他在亚马逊负责保鲜加工业务,需要在英国各地包括伦敦寻找合适的地方修建仓库,所以接触了很多中介,其中一位中介给他提供了这个线索。

周末的时候,我们决定亲自去现场勘查。我们从Liverpool Street 坐火车,20分钟左右抵达Roydon,步行5分钟,就来到了这片绿化带。这一带被划分为约20块地左右,我们看的这片地其实是两块,是先后被房主William太太的父亲和她本人买下的,两家去掉篱笆,就合并成了一大块地,约有1200平方米。并修有两栋小小的度假小屋,由于修建有些年头了,小屋有些破旧。

William太太非常热情友好,和我详细介绍了政府对这片地上建房的要求:即只能在现有两栋小屋的占地上重建,其他地方必须用作花园绿化。她指着院中间和后院的几颗苹果树,说这些树是20多年前她看着父亲种下的,每年能结几百斤苹果。



▲作者购买的地皮上栽着几颗苹果树,每年可产几百斤苹果


一周后,我先生和我一起又来到Roydon,继续考察。这次从我家开车过来,不到30分钟。周围正好有两户人家在修建度假屋,我们过去搭讪了几句,又了解了一些周边情况。周边人家几乎都是把这里当作度假的地方,冬天一般都闭门锁户,开春后再过来扫尘入住。

我和先生都很满意这块地的交通以及大小,很快就下offer;William太太也很快就接受了我们的offer,双方立刻进入了律师调查阶段。

虽然此前律师、中介,甚至William太太都提醒过我,买地的流程是非常繁琐及耗时的,我却没有很当回事,上一次买公寓,从律师开始尽职调查到交换合同,就已经耗费了快三个月,难道还能比这个更长?事后才知道,三个月真的是小意思!

我的律师先和当地Council联系,再从Council推荐的调查机构中挑选一家进行土地调查,包括该土地的历史由来、政府对土地使用的规定及变迁、土地有无被污染、有无上下水通道、对当地教堂或礼拜堂的缴税义务(没错,我们每年还要向当地的礼拜堂缴纳一定税赋)、共用道路维修义务(即从当地High street开车进入这片绿地要承担道路维修费用)、历史洪水威胁……仅是这个调查就进行了三个月!

拿到长达170页的调查报告后,我们与律师就调查报告与合同,进行了详细沟通,将需要修改或进一步明确的地方,反馈给卖方律师。同时,我们的律师向当地政府申请获得土地拥有权转移的手续。



▲要聘请调查机构对土地进行调查


一来二去,五个月的时间就过去了。从9月我们下offer,到2月初终于就合同所有条款达成一致,交换合同。当然,到最后的Completion,还需要再一个月时间。

这当然不是故事的结束。Completion之后,在律师申请所有权转移的同时,我们必须拿出详细的房屋修建方案,将图纸等所有材料提交给当地Council,申请修建许可。希望在春天来临时,我们能够动工。在制定房屋修建方案时,我抓着两个学建筑的外甥和外甥女,帮我们设计图纸;我先生缠着当年MBA的同学,让有建筑背景的她帮助联系设计师和工程师。

现在我和先生每晚的功课就是一人抱一本关于修建规划的书学习。不同的是,他看的是房屋修建方面的书,而我研究的,是花园和菜园规划。先生做了简单的3D图,房屋内部结构尚不清楚,但后院放BBQ和建桑拿房的地方倒是已经预留出来了。我呢,每个周末都要去卖花的地方,看看各类种子。






▲作者先生设计的房屋简单3D图


我们计划度假屋和花园修建好后,只要在英国的每个周末,都要来这里小住。以后有孩子了,我们要在花园里搭两个秋千架。先生说,如果是女孩子,他还要自己给孩子做玩具屋,搭在苹果树上……这幅美好的图画,正是督促我现在好好研究花园规划的动力。

相比中国市场,英国对于买房买地人的身份没有限制。我和先生都是外国人,享有和英国人一样的购买权、支付一样的税费。律师告诉我,根据目前的政策,即便是不居住或工作在英国的外国人,也可以在英国买房买地,有些海外买家甚至都没有到现场看过,就委托中介和律师操作了。所要缴纳的律师费、中介费、调查费、印花税等等,也与本国人没有差异。从2016年4月1日起,在英国购买第二套住房或出租房(Buy to Let)的投资者需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%,但此新印花税率适用于英国本地买家和海外买家,一视同仁。当然,不在英国居住和工作的外国人买房,是不能在英国获得抵押贷款的,必须全款支付,且律师会审查资金来源。



▲资料图片,图文无关


买地的律师费视律师所而异,我找了几家律师所,给出的报价在2000-5000英镑不等,因为律师负责和调查机构联系,我们无需支付额外的调查费用。为了保证房屋修建计划获得当地政府批准,我们寻找了当地的Planning Consultant,帮我们仔细审阅政府关于修建的条款,并提出建议,额外支付了1000镑费用。中介费用由卖方支付。由于我们只修建度假小屋,工程并不复杂,我先生和工程师协商预估的修建费用约为10-15万英镑,修建花园的费用另计。

五个多月的时间,我们终于买下了这块梦寐以求的地。如果让我重来一次,我一定会付出更多的时间来了解政府的各项规定,而不是单纯地依靠律师和Planning Consultant。如果其他朋友们对在英国买地感兴趣,我认为寻找信息来源是最不容易的事。如果没有内部信息来源,最好还是和中介联系,如在伦敦的Crownhomebuying,在伦敦周边地区的Oliver Minton。

同时,自己修建房屋,是一件听起来浪漫、但极其耗费时间和精力的事情。如果你连平常家里窗帘都不愿自己安装,也许就不适合自己建房。尤其是英国人工昂贵,很多事必须要自己动手。当然,修建成后的成就感也是难以形容的,想想孩子们在秋千上玩耍,或跟着大人学种花,我想,那真的是一种难言的幸福。



吴凌凌

英国杜伦大学国际金融硕士、英国剑桥大学MBA、耶稣学院学生、中国人民大学博士;英国政府志奋奖学金获得者;英国FSA国际金融交易员高级证书获得者。现移居英国伦敦,为Linkworks Consulting Ltd 总裁。

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Chen Money: 今年新出了反洗钱法,这些学生都大胆作死,肯定会被杀鸡儆猴的,如果不没收,那么会被其他案件引用,以后洗钱就更猖獗了,一定会严判。律所的朋友说,钱是不可能退还的,因为这些人根本不可能证明自己没有参与和不知情,更何况一大堆现金存你卡里,肯定多少知道是偷税或者交易毒品的脏钱吧。犯罪记录也是一定会留下的,到时候这些人会在欧洲留下犯罪记录,以后入境英国都难。如果可以还是早点回国吧,至少不会去服刑做义工。大使馆根本不可能为了真的犯罪而和英国执法调查机构撕,人家是人赃俱获。放过你,以后怎么儆效尤。 查看原文 08月23日 18:38
tianjicao_gmail_com: 漂泊在外,最牵挂就是父母了,愿每个家庭安好! 查看原文 05月27日 10:12
Education House: 文章内容不全面,不符合实际内容,在没有了解实际情况下希望律师不要随便给出评论。谢谢,希望作者可以对内容进行修改或者删除。。不全面的调查编写译文会对当事人的生活造成很大的压力和创伤。 查看原文 05月19日 09:24
arachni_email_gr: 1"'`-- 查看原文 01月11日 08:59
褚泉山: 给力 查看原文 10月12日 00:28
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