香港房屋交易量夏末激增，推动反映香港房价的中原城市领先指数(Centa-City leading index)创下历史新高。

8月24日，香港史上最贵房产出售的消息。据香港《信报》报道，一套位于山顶的豪华公寓以4.7亿港元的天价售出，合每平方英尺75,806港元。香港并非只是豪宅的价格在飙升，普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。

香港楼市储钱罐模式

巴克莱资本(Barclays Capital)新近在一份报告中将香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型楼市。也就是说，在香港，公寓房更多地被视为储存财富的“储钱罐”，而不是用来居住的房屋。

巴克莱资本的分析师指出，香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。

2011年人口普查数据显示，香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，10年前这个比例为48.5%。巴克莱说，业主自住率也从2006年的73%降至2007年的70%，原因是现金充裕的投资者推高房价，让真正有住房需求的人买不起房。这一解释与近年来大批国际投资者到香港购房的现象相吻合。大量国际投资人士购买了公寓之后往往是让房子闲置，而不是向外出租。

在这样一个国际投资避风港型的市场，富裕的买家并不担心房屋抵押贷款利率或房价与家庭收入之比，这也就意味着我们可以不考虑负担能力等传统上用于衡量房价高低的指标。其结果是，房价涨幅可能会远远高于收入增幅。

巴克莱指出，房价能不能维持在高水平则是另外一回事。维持高房价需要不断向楼市注入资金，而这些资金的大部分只能来自首次购房者。

缺乏自住型购房支撑巴克莱看淡香港楼市

虽然在产权驱动型市场，自住型购房者的购买行为产生的市场影响较小，但如果投资型购房需求增长放缓，仍需要靠自住型购房需求来支撑楼市。

在香港，低利率是居民能够承担住房按揭贷款的很大一个原因。按照目前的利率，居民月还款额不到家庭收入的50%。但高房价又限制了居民的购房能力，因为仅仅是相当于住房总价30%的首付款就要动用购房人为数不小的一笔钱。如今，首次购房人需要支付的平均首付款相当于家庭平均年收入的3.3倍。

巴克莱说，这是一个不详的预兆，香港房价上一次处于如此高位还是在1982年和1997年楼市顶峰时期。在1997年的楼市崩盘中楼价下跌超过了60%。巴克莱指出另一个表明房价已经大幅上涨的迹象是，当前房价收入比为11倍，这一比率的长期平均水平只有7.1倍。

与住房按揭贷款驱动型楼市相比，产权驱动型楼市的另一个特点是波动更大。这意味着尽管人们买来的是砖瓦建造的房子，但他们的投资行为看上去更像是在利用杠杆原理影响股市。

这也意味着，在一个类似“储钱罐”的楼市中，投资需求和外部流动性因素可能对房价有特别大的影响力。巴克莱说，他们对香港楼市的展望为负面。