时至年末，中国房地产行业“年末翘尾”、“暖冬”、“量价温和上扬”等暖风频吹。同时，12月25日，中国住建部表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。 自实施调控以来，地产板块的每一次异动都与政策面有着千丝万缕的关系，按照以往的惯例，调控一喊话，地产股就偃旗息鼓。然而12月25日地产板块却置调控于不顾，竟然强势领涨。业内人士普遍认为，房地产股的强劲表现与城镇化暖风有很大关联。 有消息称，由中国发改委主导的《促进城镇化健康发展规划》初稿已编制完成，该规划称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”，将涉及20个左右城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。福建、江西等多地城镇化体系建设规划方案亦已纷纷出炉。 从终端消费市场来看，1-11月全国房地产开发投资、商品房销售等数据均出现回暖，日前，房地产交易量、销售均价和库存水平均持稳，近日房企龙头保利地产也确认2012年销售额已突破1000亿，跻身房企千亿军团。 “近期来看，有两个因素影响着房地产板块的变动，一方面是行业数据回暖，龙头企业也开始调高预期，市场对上市公司业绩由过去的担忧已经逐步转变为有良好预期；另一方面，城镇化的发展战略将长期利好房地产行业。”新时代证券房地产行业分析师裴明华表示，此前由于限购等严厉的调控政策，市场开始怀疑房地产行业的未来发展方向，怀疑房地产行业的黄金发展时期已经结束。但城镇化的出台，又使行业的发展前景越来越明朗，短期行政调控手段对房地产的影响更多地只是体现在二级市场的股价波动上。 城镇化的盛宴还未正式拉开帷幕，房地产板块就已提前闻风起舞，二级市场上的强势表现是否是对未来行业发展的预演呢？“城镇化的加速发展将带来更多的商品房需求。”裴明华分析道：“我国目前的城镇化率是51.27%，根据日本和美国等发达国家的经验，我们预计未来十年中城镇化率 每年提升1.2个百分点，在考虑了保障房等的替代作用下，城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。” 裴明华还表示，尽管未来房地产行业发展的整体增速会低于过去十年黄金发展期，但由于城镇化带动需求发展，未来的总量还是非常乐观的。在此背景下，周转速度快、管理先进的大型房企有望成为未来行业发展的看点，此外，区域龙头企业如西部二三线城市的龙头企业也将面临较大的发展机遇。 湘财证券行业分析师张化东也表示，城镇化对房地产行业的影响将是长期的，而不仅仅是集中性的爆发。“目前一二线城市的成交量占总成交量的三分之一，三线及三线以下的成交量占比为三分之二。目前计入统计的只有200多个城市，城镇化大幕拉开以后，还将有更多的城市需求铺开。城镇化对整个房地产行业来说是长期利好，至少城镇化将扭转业内对房地产行业已开始‘萎缩’的看法。”